□ 法制日报记者 徐伟伦 本报通讯员 瞿叶娟

　　商铺租赁作为经营用房租赁市场中的重要组成内容，对活跃市场经济、促进经济发展有着积极作用。而商铺租赁合同作为一种特殊的房屋租赁合同类型，在适用房屋租赁合同一般规则的同时，因其商业特性容易产生一些特殊纠纷情形，比如商铺承租人的装修损失是否应赔偿、承租房屋遇到拆迁该如何补偿、商铺转租会有哪些法律问题，等等。近日，为助力打造法治化的营商环境，逐步推进辖区诉源治理工作的开展，北京市房山区人民法院对该领域展开案例调研。《法制日报》记者从中选取了3起商铺租赁典型案例，通过法官释法，以期帮助遇到类似问题的读者能够绕开风险，稳妥经营。

　　证照未办装修铺面

　　合同解除酌情赔付

　　2018年10月，王雨（化名）与赵宁（化名）签订《商铺租赁合同》，约定王雨承租赵宁位于房山区某小区的底商，租期自2018年11月1日至2022年10月30日。第一年租金9万元，以后每年租金涨5000元。合同签订后，赵宁将商铺交付给王雨，王雨将租金交至了2019年10月31日。

　　王雨对商铺进行了装修，随后开始餐饮营业。2019年4月1日，北京市房山区食品药品监督管理局对无证经营行为进行查处，要求王雨于4月5日前自行停止经营活动。

　　王雨找到赵宁，要求其尽快协助办理证照，但始终没有下文。为此，王雨向法院起诉称，在租赁合同签订之初，赵宁就承诺可以帮助他办理营业执照，所以他才租下商铺并投入60余万元进行了装修，但营业执照至今仍未办理成功。因无法经营，王雨损失惨重，诉至法院要求解除合同、退还剩余租金5.2万余元并要求赵宁赔偿其装修损失40万元。

　　对此，赵宁表示同意退还未使用期间的租金，但不同意赔偿装修损失。赵宁称，王雨对店铺的装修应在取得营业执照后进行，他在没有取得营业执照的情况下投入资金进行装修，由此产生的装修损失应该自行承担。此外，赵宁指出，王雨自签订合同后始终以试营业的方式经营店铺，未按照要求提供办理营业执照所需的材料，未能办理营业执照与他无关。

　　在审理过程中，经评估，涉诉底商装修的现价值为38.2万余元。

　　法院审理后认为，装修是对租赁物的改善或者增设他物，通常而言，装修行为会使租赁物增值。合同解除后，承租人需要将商铺返还给出租人，如果无法拆除的装修对出租人有使用价值的，那么出租人就获得了额外利益，而该部分利益应为承租人所有，所以出租人应将装修的可利用价值返还给出租人，即通过折价赔偿的方式弥补承租人的损失。本案中，王雨无法以诉争商铺作为经营场所办理营业执照，被政府责令停业，租赁合同目的无法实现。赵宁知晓商铺无法办理营业执照，但在签订合同时未履行如实告知义务。同时，王雨也有义务对商铺进行全面考察，并在取得营业执照之后再投入资金装修。所以，双方对租赁合同无法正常履行都存在过错，但王雨的过错更大。根据公平原则，法院酌定由赵宁向王雨赔偿装饰装修损失共计27万元。

　　法官庭后表示，承租人的装修损失获偿也需要具体问题具体分析。首先，需要明确承租人的装修行为是否得到出租人同意，如果未经得出租人同意，那么这种装修行为应认定为恶意装修，是一种侵权行为；如果出租人同意利用，可以给予适当补偿，否则，出租人有权要求承租人恢复原状。出租人明确表示同意或者根据双方约定的用途决定需要进行装修的，即使合同中未约定装修事项，但按照交易习惯和客观实际，就应当允许承租人进行装修，否则无法实现合同目的，应认定为善意装修。对于善意装修，因当事人违约导致合同解除的，应考虑双方的过错程度，根据双方的过错承担相应的责任，本案即属于这种情形。

　　承租期间遭遇拆迁

　　合理损失应当补偿

　　2004年12月25日，北京某上网服务中心与张永勤（化名）签订房屋租赁合同，约定该上网中心租赁张永勤在房山区的某处房屋，并在此地址注册了公司。2017年，因北京市房山区轨道交通建设需对该房屋进行拆除，张永勤与某村民委员会签订拆迁补偿协议，补偿项目包括房屋及地上附属物、搬家补助费、停产停业综合补助费等，张永勤领取了补偿款项。

　　事后，上网中心起诉，要求张永勤返还装修补偿费、搬家补助费、停产停业综合补助费等共计50万元。张永勤不同意给付原告拆迁补偿，并称因原告不配合拆迁导致本该获得的奖励费而没有得到，并且原告拖欠租金，他所获得拆迁补偿款中并不包含原告的损失。

　　法院审理后认为，双方争议的焦点是原告是否应获得拆迁补偿。本案中，原告以涉案房屋为住所地领取了营业执照，在经营期间遇到拆迁，而且张永勤领取的拆迁补偿款中包含搬家补助费、停产停业综合补助费。搬家补助费及停产停业综合补助费是原告因拆迁而遭受的实际损失，张永勤领取了该部分拆迁补偿款，应该返还给原告。结合原告承租房屋的面积、补偿协议的约定及实际经营情况，法院最终判决由张永勤给付原告拆迁补偿款19.8万元。

　　法官庭后表示，在很多情况下，出租人与承租人签订商铺租赁合同时，会在合同中约定“如果遇到拆迁时‘双方租赁合同自动终止’‘承租人配合出租人腾退房屋’”等内容，所以一旦承租商铺列入拆迁范围时，出租人往往就向法院起诉要求解除合同，收回房铺。承租人则认为其对商铺享有拆迁利益，在其没有获得充分补偿的情况下不同意解除商铺租赁合同。

　　根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，承租人有权就相关损失获得拆迁补偿，拆迁单位与出租人签订拆迁补偿协议时，也往往将承租人的补偿款列入其中。如果租赁关系存续，承租人就有权获得该补偿款；但是，如果出租人在与拆迁单位签订拆迁补偿协议前，已与承租人终止合同并收回商铺的，承租人的相关利益就排除在外了。所以，双方均应慎重处理合同解除事宜，以防引发新的纠纷。对属于承租人的设备搬迁、安装费及停产停业损失，出租人应将该部分补偿返还给承租人。

　　原始租赁合同解除

　　次承租人损失获赔

　　2016年3月，史小庆（化名）与顾学忠（化名）签订租赁合同，约定顾学忠承租史小庆位于房山区某小区商铺，租期自2016年4月1日至2026年3月31日，房屋租金前5年每年46万元，后5年每年50万元。双方还对租金的支付时间、违约责任进行了约定。2016年8月，顾学忠与赵京（化名）签订房屋租赁合同，顾学忠将其租赁的商铺又转租给了赵京，租期自2016年9月1日至2021年8月31日，年租金52万元，赵京已将租金交至2019年8月31日。

　　事后，因顾学忠拖欠租金，史小庆将顾学忠、赵京诉至法院，要求顾学忠支付拖欠的租金19万元；并要求解除租赁合同，腾退房屋。对此，顾学忠同意给付拖欠的租金，但因房屋租赁合同还未到期不同意解除合同。赵京不同意腾退房屋，称其对涉案房屋系有权占有，也没有拖欠租金，史小庆与顾学忠之间的矛盾，不应该损害他的利益。

　　法院审理后认为，根据双方合同约定，顾学忠拖欠租金的行为已符合解除租赁合同的条件，史小庆要求解除合同具有事实依据和法律依据；合同解除后，顾学忠应将诉争的商铺腾退给史小庆。

　　后赵京起诉顾学忠要求解除转租合同、退还租金并承担违约责任。法院审理后认为，因原租赁合同已解除，转租合同已无法继续履行，顾学忠与赵京之转租合同应该解除，同时判令顾学忠退还剩余房租37万元，并支付违约金5万元。

　　法官庭后解释称，在商铺存在转租的情形时，租赁合同终止的原因大致有四种情形：一是非法转租，出租人行使法定解除权解除租赁合同；二是原租赁合同的当事人行使约定解除权解除合同；三是租赁合同被撤销或者被认定无效；四是租赁期限届满或者当事人协商解除合同。本案即涉及第二种情形，一般是因承租人的违约行为导致出租人解除租赁合同。因租赁合同解除导致次承租人无法继续使用租赁物，由于出租人与次承租人之间没有合同关系，所以根据合同相对性原则，次承租人只能向承租人主张违约责任或损害赔偿责任。　　

　　法规集市:

　　合同法相关规定

　　第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

　　第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

　　最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释相关规定

　　第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

　　第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

　　老胡点评:

　　商铺租赁作为房屋租赁的一种特殊形式，由于涉及营业执照、经营许可和市场秩序等各种因素，更易于产生纠纷，而且纠纷的性质往往也更加复杂。为了维护法律秩序和社会和谐，商铺租赁所涉及的各方都应当运用法治思维和法治方式处理租赁中的问题。

　　首先，商铺出租方应当增强法律观念、诚信意识和社会责任心，对房屋的性质、状态作实事求是的介绍，对营业许可之类的事项决不能大包大揽，作不切实际的承诺，更不能见利忘义，把房屋租给黄赌毒等违法经营者。其次，商铺承租方应当合法依规经营，不能利用租赁的商铺从事违反国家法律和社会公序良俗的经营活动，也不能在经营手续不齐全的情况下就擅自开张营业，扰乱市场管理秩序。否则，商铺承租方不但无法实现预期收益，还可能鸡飞蛋打，为自己的违法行为付出惨痛代价。同时，在商铺转租过程中各方也应当严格依照合同约定，在法治轨道上运行。　　胡勇